Manutenzione dei balconi: chi paga le spese?

Quando spettano al condominio e quando al proprietario

martedì 16 ottobre 2018 15.38

Su esplicita richiesta di un lettore, affrontiamo uno degli argomenti più dibattuti e di più difficile interpretazione e risoluzione.
Il codice civile non dà una soluzione riguardo alla competenza delle spese per la ristrutturazione o la manutenzione dei balconi. È la giurisprudenza che ci fornisce delle soluzioni a riguardo.
Innanzitutto dobbiamo distinguere due tipi di balconi:

aggettanti, che sono un prolungamento dell'appartamento;
incassati, che sono incorporati nella facciata.

Per i balconi aggettanti spetta al proprietario farsi carico delle spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria. Quindi, spettano a quest'ultimo le spese per il rifacimento della pavimentazione, della struttura e delle ringhiere. Al contrario, spettano al condominio, in base ai millesimi, le spese riguardanti la manutenzione delle parti di balcone che hanno una funzione estetica.
A consolidamento di tale orientamento sono intervenute recentemente più sentenze della Corte di Cassazione. La sentenza n. 21641/2017, infatti, ha affermato: «gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Ancora, la sentenza n. 30071/2017 ha chiarito che, se hanno una prevalente funzione estetica, rientrano tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. anche parapetto e soletta dei balconi.
Quindi, i rivestimenti esterni di parapetto e soletta devono essere considerati beni condominiali, in quanto contribuiscono a rendere gradevole esteticamente la facciata.
In riferimento ai balconi incassati, invece, essendo incorporati nella facciata condominiale e costituendone elementi strutturali ed essenziali, vanno ripartite tra tutti i condòmini (sempre in base ai millesimi di proprietà) le relative spese di manutenzione e rifacimento, quindi anche di ringhiere e parapetti in muratura.
Se avete domande o dubbi da chiarire sull'argomento potete scrivere a redazione@coratoviva.it. Le risposte non si faranno attendere.