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Spese condominiali: chi le paga?

Ripartizione tra inquilino e proprietario

È frequente che locatore (proprietario) e conduttore (inquilino) non siano d'accordo su chi dei due deve pagare le spese riguardanti le parti comuni dell'edificio.
L'art. 1576 del Codice Civile prevede: «Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». L'art. 1609 c.c., in proposito, specifica: «Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».
Ancora, per le spese condominiali, sempre se nel contratto di locazione non sia disposto diversamente, si applicano le disposizioni dettate dall'art. 9 l. 392/1976, secondo il quale sono a carico dell'inquilino i costi relativi al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché le spese relative al condizionamento e riscaldamento delle parti comuni, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alla fornitura di altri servizi comuni.
Diversamente, sono a carico del locatore le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate.
E l'amministratore chi lo paga? Il Codice Civile non disciplina nulla a riguardo, ma secondo giurisprudenza consolidata tale spesa spetta al proprietario dell'immobile locato.
Nei confronti del condominio deve considerarsi responsabile e perseguibile legalmente, in caso di mancato pagamento, sempre e comunque il proprietario, il quale può rivalersi sull'inquilino moroso.
Al fine di evitare equivoci circa la corretta ripartizione delle singole spese condominiali, CONFEDILIZIA eSUNIA-SICET-UNIAT hanno concordato e predisposto una TABELLA[i] sulla ripartizione tra locatore e conduttore, registrata il 30/04/2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3) di seguito riportata.
LEGENDA
L
=locatore
C=Conduttore
ASCENSOREA chi spetta
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impiantiL
Adeguamento alle nuove disposizioni di leggeL
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Ispezioni e collaudi C
AUTOCLAVEA chi spetta
Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari
(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
L
Manutenzione ordinaria C
Imposte e tasse di impiantoL
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALIA chi spetta
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazioneL
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarmeL
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoniL
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e similiL
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianzaL
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILIA chi spetta
Installazione e sostituzione degli impiantiL
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamentiL
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C
IMPIANTI SPORTIVIA chi spetta
Installazione e manutenzione straordinariaL
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria C
IMPIANTO ANTINCENDIOA chi spetta
Installazione e sostituzione dell'impiantoL
Acquisti degli estintoriL
Manutenzione ordinaria C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavoL
Manutenzione ordinaria dell'impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C
PARTI COMUNIA chi spetta
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scaricoL
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solariL
Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari C
Manutenzione straordinaria della rete di fognaturaL
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiereL
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
Installazione e sostituzione di serratureL
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredoL
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominialiL
PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATOA chi spetta
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimentiL
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell'impianto sanitario C
Rifacimento di chiavi e serrature C
Tinteggiatura di pareti C
Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C
Verniciatura di opere in legno e metallo C
Manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento e condizionamento C
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento e condizionamentoL
PORTIERATOA chi spetta
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.L
10%
C
90%
Materiale per le pulizie C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.L
10%
C
90%
Manutenzione ordinaria della guardiolaL
10%
C
90%
Manutenzione straordinaria della guardiolaL
PULIZIAA chi spetta
Spese per l'assunzione dell'addettoL
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
Spese per il conferimento dell'appalto a dittaL
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la puliziaL
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitoriL
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C
SGOMBERO NEVEA chi spetta
Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso C
PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA – SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI[ii]
Se avete domande o dubbi da chiarire sull'argomento potete scrivere a redazione@coratoviva.it. Le risposte non si faranno attendere.

[i]Fonte: https://www.studiocataldi.it/guide_legali/locazioni/tabella-oneri-accessori-ripartizione-fra-locatore-e-conduttore.asp
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  • Avv. Salvatore Lotito
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